Prüfung Quartierpläne

Der Quartierplan regelt innerhalb seines Geltungsbereichs mit seinen Plänen und besonderen Bauvorschriften, was und wie gebaut werden darf. Als Sondernutzungsplan verfeinert der Quartierplan die im Bau- und Zonenreglement der Gemeinde Sarnen festgelegte Grundnutzung und es können Ausnahmen dieser gegenüber gewährt werden. Der Quartierplan ist weitgehend an das Recht gebunden, das zum Zeitpunkt seiner Genehmigung galt.

Mit der laufenden Ortsplanungsrevision wird das Bau- und Zonenreglement der Gemeinde Sarnen umfassend überarbeitet. Einerseits gilt es, die (neuen) nationalen und kantonalen Gesetze sowie weiteren Vorgaben auf Gemeindeebene umzusetzen. Andererseits kommen technische Neuerungen wie die «Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB)» oder der Wegfall der Nutzungsziffern im gesamten Kanton Obwalden hinzu.

Die veränderten Rahmenbedingungen in Kombination mit den über 60 rechtskräftigen Quartierplänen aus einer Zeitspanne von mehr als 50 Jahren würden ein rechtliches Flickwerk bedeuten. Deshalb hat die Gemeinde Sarnen beschlossen, im Rahmen der laufenden Ortsplanungsrevision alle bestehenden Quartierpläne zu prüfen und zusammen mit Ihnen als Eigentümerschaften die Zukunft Ihres Quartierplans zu diskutieren. Längst realisierte Quartierpläne werden nicht mehr gebraucht und taugen nicht für mögliche Entwicklungen der Quartiere. Wir möchten daher möglichst viele Quartierpläne aufheben und sie in die Regelbauweise überführen. Wenn Quartierpläne beibehalten werden, so sind diese an die neuen Vorschriften anzupassen.

Welche Gründe gibt es für die Aufhebung der Quartierpläne:

  • Werden die Quartierpläne beibehalten, besteht auch künftig ein Flickwerk von teils nicht mehr zeigemässen Planungsinstrumenten sowie unterschiedlichen Begriffen und Messweisen. Das erschwert die Arbeit der Architektinnen und Architekten.
  • Die veralteten Planungen widersprechen den heutigen Zielsetzungen der Raumentwicklung oftmals und verhindern damit eine zeitgemässe Entwicklung
    Zudem schränken sie die Weiterentwicklung des baulichen Bestandes stark ein.
  • Die Eigentümerschaften haben teilweise weniger Entwicklungsspielraum, als sie in der künftigen Regelbauweise hätten.
  • Schlussendlich bedeutet die immer wieder anfallende Anpassung von Quartierplänen an gültiges Recht einen hohen bürokratischen Mehraufwand für die Eigentümerschaften und die Gemeinde.

Mitwirken

Zum Start hatten Sie die Möglichkeit, über eine Umfrage wichtige Qualitäten und Herausforderungen Ihres Quartierplangebiets mit uns zu teilen. Die Umfrage wird aktuell ausgewertet und anschliessend eine Zusammenfassung davon veröffentlicht.

Ein konkreter Vorschlag, welche Bestimmungen die jeweiligen Quartierpläne ablösen könnten, wird Anfang 2025 vorliegen. Es wird dann im Rahmen der informellen Mitwirkung eine nächste Mitsprachemöglichkeit geben.

Einige wichtige Fragen & Antworten

Absicht

Mit der Ortsplanungsrevision werden die Zonenbestimmungen an das neue Planungs- und Baugesetz, den kantonalen Richtplan und das Raumplanungsgesetz angepasst. Die reglementarischen Grundlagen ändern sich damit. So wie die Nutzungsplanung jeweils den neuen gesetzlichen Grundlagen anzupassen ist, so sind auch Quartierpläne den neuen Anforderungen anzupassen.

In den kantonalen Bestimmungen ist nicht vorgesehen, dass Baubewilligungen gestützt auf alte, nicht mehr geltende Baugesetze oder Bau- und Zonenreglemente erteilt werden können. Es sind die jeweils geltenden Anforderungen zu erfüllen.

Die Quartierpläne werden dahin überprüft, ob sie

  • umgesetzt sind und die massgeblichen Dienstbarkeiten im Grundbuch enthalten sind;
  • Änderungsbedarf besteht oder Entwicklungen kurz- bis mittelfristig anstehen oder geboten sind;
  • aufgehoben oder in die Regelbauweise überführt werden können.

Realisierte, d.h. gebaute Quartierpläne können aufgehoben werden. Quartierpläne, die sehr ähnlich wie eine Baueingabe sind, bieten keine Lösung für anstehende Herausforderungen und Aufgaben. Sie basieren auf altem Recht, das nicht mehr angewendet werden soll.

Quartierpläne, die jünger als 10 Jahre sind und noch nicht umgesetzt wurden, bleiben bestehen. Innerhalb der 10 Jahre können die Quartierpläne nach altem Recht umgesetzt werden. Von Lockerungen, die das neue Recht bringt, kann aus Gründen der Gleichbehandlung im Quartier nicht profitiert werden. Auch bei einer formellen Anpassung des Quartierplans an die neuen Bestimmungen, ist die Planbeständigkeit zu beachten.

Was gilt heute und was gilt in Zukunft?

Die geltenden Bestimmungen des Quartierplans, die Besonderen Bauvorschriften und die zugehörigen Pläne sowie die Beschlüsse von Gemeinderat sowie ggf. des Regierungsrates sind im Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB). Im Internet ist der ÖREB unter www.gis-daten.ch/ow_oereb einsehbar. Dienstbarkeiten zwischen Privaten sind im Grundbuch ersichtlich.

Ohne Quartierplan gilt für Neubauten, Anbauten und Sanierungen die Regelbau-weise. Die privatrechtlichen Regelungen in einem Quartier, wie vereinbarte Näherbaurechte, Grenzbaurechte und die Stockwerkeigentümerreglement gelten nach wie vor.

Für Gebiete, für die eine Quartierplanpflicht festgelegt wurde, ist ein neuer Quartierplan zu erarbeiten. Die Anforderungen an den Quartierplan werden im Anhang des neuen Bau- und Zonenreglements aufgelistet.

Ohne Quartierplan gelten das zukünftige Planungs- und Baugesetz sowie die neuen Zonenbestimmungen der Gemeinde. Die Zonenbestimmungen werden derzeit entworfen. Die Gemeinde wird dabei auf die Festlegung einer Nutzungsziffer verzichten müssen. Die Zonenbestimmungen werden weiter vereinfacht, in dem nicht mehr Anzahl Geschosse und die Höhe definiert wird, sondern nur noch die zulässige Fassaden- und Gesamthöhe.

Steht der Entwurf der neuen Zonenordnung, wird die Bevölkerung informiert und erhält Gelegenheit sich dazu im Rahmen der Mitwirkung zu äussern. Informationen zur Ortsplanung sind im Internet unter www.ortsplanung-sarnen.ch auffindbar.

Vorgehen

Quartierpläne werden gemäss Baugesetz im gleichen Verfahren aufgehoben, wie sie erstellt werden. Die betroffenen Grundeigentümerschaften und sowie die Nachbarschaft ist die Möglichkeit zur Mitwirkung einzuräumen und sie können Einsprache gegen die Aufhebung führen.

Die Überprüfung der Quartierpläne wird so weit wie möglich in das Ortsplanungsverfahren integriert und koordiniert.

Wird der Quartierplan beibehalten, ist er an die neu geltenden Bestimmungen anzupassen. Nach Rechtskraft der neuen Ortsplanung genügen alte Quartierpläne nicht mehr als Grundlage für die Erteilung einer Baubewilligung. Davon ausgenommen sind Quartierpläne, die jünger als 10 Jahre sind.

Der Gemeinderat erlässt für Quartierpläne, die an die neuen Regelungen angepasst werden sollen, einen entsprechenden Beschluss.

Quartierpläne können aufgehoben werden, wenn sich die Verhältnisse erheblich verändert haben und das Interesse der Privaten am Erhalt des Quartierplans die Argumente zur Aufhebung nicht überwiegen.

Die Aufhebung im Rahmen der Ortsplanungsrevision ist für die Grundeigentümer kostenlos. Die Kosten für Änderungen im Grundbuch gehen zu Lasten der Eigentümer. Werden Quartierpläne ausserhalb der laufenden Ortsplanung angepasst oder behandelt, entstehen Kosten, die durch die Grundeigentümer zu tragen sind.

Werden Quartierpläne nicht aufgehoben, sind sie den neuen Vorschriften des Bau- und Zonenreglements und des kantonalen Planungs- und Baugesetzes anzupassen.

Die Planungskosten für die Anpassung eines Quartierplans sind durch die Grundeigentümer zu zahlen.

Erst nach Abschluss der Ortsplanungsrevision bestehen die Grundlagen, um Quartierpläne nach neuem Recht zu bewilligen. Soll ein Quartierplan geändert werden, ist ein kooperativer Planungsprozess im Quartier anzustossen. Zukünftige Entwicklungen und neue bauliche Möglichkeiten sind unter den Grundeigentümerschaften auszuhandeln. Wir empfehlen für die Planerarbeiten ein breit aufgestelltes Planungsteam (Architekt, Landschaftsarchitekt und Raumplaner) beizuziehen.

Rechtssicherheit bieten die Baubewilligung für den Bestand und die nachbarschaftlichen Dienstbarkeiten. Der Bestand ist durch die Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes weitreichend geschützt.

Für viele Quartierplangebiete ist im Zonenplan eine Pflicht für die Erstellung eines Quartierplans festgelegt. Diese werden ebenfalls überprüft. Die Quartierplanpflicht soll nur dort erhalten bleiben, wo dies zur Erreichung übergeordneter Ziele und raumplanerischer Grundsätze notwendig ist.

Welche Erfahrungen gibt es rund um die Prüfung von Quartierplänen bereits?

In den letzten Jahren wurden der Quartierplan für das Polizeigebäude Foribach sowie der nicht realisierte Quartierplan Kantonalbank aufgehoben.

Die Einführung der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe führt in verschiedenen Kantonen zur Überprüfung von Sondernutzungsplänen. In Luzern, Thurgau, Aargau oder auch St. Gallen werden Gestaltungspläne und Quartierpläne überprüft, angepasst oder aufgehoben.

Auch in Obwalden gibt es Bestimmungen zur Überprüfung und Anpassung von Quartierplänen, wenn sich die planerischen Voraussetzungen wesentlich geändert haben.